임대차계약서 작성시 임대인이 알아두면 좋은 특약사항 필수 3가지

모든 거래에 있어 계약서는 분쟁 시에 기준이 되는 기본 문서입니다. 그중 임대차계약서는 부동산이나 물건에 대해 임차인에게 일정기간 사용을 할 수 있게 하고 그 사용료인 임차료를 받는 것을 약정한 계약서입니다.

 

임대인과 임차인은 임대차계약서를 작성할 때 추후 발생될 수도 있을 법적 분쟁을 대비해 꼼꼼히 작성해 두는 것이 좋습니다. 잘 작성했던 임대차계약서로 인해 분쟁을 시작하면서부터 우위를 점할 수 있고 쉽게 분쟁을 마무리할 수도 있기 때문입니다.

 

오늘은 그중에서 임대인의 입장에서 임대차계약시 알아두면 좋은 특약사항 3가지 정도를 확인해보겠습니다.

 

표준 임대차계약서 양식

보통 임대차계약을 체결할 때는 부동산(공인중개사 사무실)에서 하는 경우가 거의 대부분이고, 양식도 부동산에서 제공되는 계약서로 진행되는 경우가 보통입니다. 하지만 잘못된 양식으로 인해 피해를 보는 임대인이나 임차인이 발생하는 것을 방지하기 위해 법무부에서 임대차계약서 표준안을 만들어 이를 사용하도록 권고하고 있습니다. 아래 법무부 사이트에서 다운로드하여 사용이 가능합니다.

 

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주택임대차 표준계약서 양식(법무부)

https://www.moj.go.kr/moj/314/subview.do

 

위 법무부 홈페이지에는 주택임대차계약서 외에도 상가건물 임대차 표준계약서 양식도 제공하고 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 도움이 될 겁니다.

 

임대차계약서표준양식

주택임대차계약

 

특약사항 작성

임대차계약서를 작성할 때 마지막 부분에 ‘특약사항’이라는 항목이 있을 텐데요, 보통 여기에는 서로 합의를 한 내용을 기재해 두는 용도로 많이 사용합니다.

 

이 특양 사항을 잘 활용하면 혹시나 발생할 분쟁에서 조율도 원활하게, 그리고 마무리도 쉽게 지을 수 있기 때문에 아래 3가지 항목은 꼭! 짚고 넘어가시길 바랍니다.

 

1) 시설물 수리 및 비용 부담

부동산 임대차 계약이 공간, 장소를 임대하는 것도 있지만 그 공간 안에 있는 각종 설비 및 난방, 전기, 인테리어 시설을 전체 임대하는 것이 대부분이기 때문에 이러한 시설물이 향후 수리할 일이 생겼을 때 그 비용 발생에 관하여 특약에 남겨놓는 것이 좋습니다.

부동산(공인중개사 사무실)에서 제공하는 계약서 양식에 이러한 시설물에 대한 비용 부담에 관하여 기재가 되어 있지 않은 경우가 있기 때문에 꼭 특약사항에 명시해두고 임차인과의 분쟁 발생 시 책임소재를 분명히 하는 것이 좋습니다.

 

예시>
수도, 냉난방, 전기시설 등 주택의 주요 설비에 대한 노후 및 고장으로 인한 수리비용은 임대인이 부담하며, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손, 고장과 소모품의 교체(전구 등)와 같은 비용은 임차인이 부담한다.

 

2) 비용에 대한 정산, 지급방법

위에서 설명한 것과 같이 임대한 부동산에 대하여 임차인의 과실로 인해 파손이 발생될 경우에 그 비용을 어떻게 처리할 것인지에 대한 부분도 명시를 해 놓는 것이 좋습니다. 차일피일 미루다가 분쟁으로 이어질 수 있기 때문에 파손된 시설에 대한 복구 비용은 보증금에서 공제 후에 반환한다는 내용도 특약에 남겨 놓는 것이 좋습니다.

 

너무 빡빡하게 느껴질 수도 있지만 임대인 또한 본인의 재산을 보호하고, 분쟁을 원활히 해결하기 위해서는 필요한 부분입니다. 이로 인해 임차인도 시설을 사용할 때 조금 더 신경을 쓸 것입니다.

 

3) 손해배상에 관한 사항

임대차 계약 후 임차인이 지급해야 할 차임을 지불하지 않거나 지체하는 경우가 발생되면 임대인으로서 당황스러울 수 있습니다. 이러한 상황을 대비하여 임대인으로서 취해야 할 특약사항을 기재해 두는 것이 좋습니다.

 

예로, 임차인이 지급하지 않고 지체된 차임에 대하여 연 20%의 연체이자를 가산하여 추후 보증금에서 공제하거나, 임대인이 임차인에게 법적으로 조치하기 위해 발생될 각종 소송비용을 보증금에서 공제한다는 내용을 기재해두면 이러한 분쟁 시 도움이 될 수 있습니다.

 

다만, 임대인에게 너무 유리한 특약사항을 써둘경우에 주택임대차 보호법, 상가건물 임대차 보호법 규정에 따라 효력이 없다고 판단될 수도 있기 때문에 적절한 내용으로 기재해 두는 것을 추천드립니다.

 

특약사항 작성 시 팁

일반적으로 계약서 등 문서에 법률적인 부분을 기재할 때 전문용어나 법률 문체로 기재해야 하는 것이 아니냐고 묻는 분들이 많습니다.

 

답은 ‘어려운 용어보다는 누구나 이해하기 쉽게 풀어서 써야 합니다.’

그래야 나중에 다시 계약서를 들추어 보았을 때 기억하기도 쉽고 알아보기 쉬울 것입니다.

 

 

추가로

부동산 관련법이 변화가 무쌍해서 임차인이나 임대인이나 공부해야 할 것들이 계속해서 생깁니다. 그래도 소중한 내 재산을 지키기 위해서는 관련법이 변경될 때마다 관심 있게 지켜보고 공부해야 합니다.

 

사는 게 바쁘다 보니 본인이 임대해준 부동산이 자동으로 갱신되는 날짜를 놓쳐 그대로 계약이 자동연장되어버려 곤란을 겪으신 임대인 분들이 많습니다. 혹시나 이런 경우 이를 방지하기 위해서는 본인이 임대한 부동산의 계약 만료일을 캘린더에 표기를 해두고 계약갱신 거절 통지서를 작성하여 발송해야 합니다. 단, 계약 갱신거절 사유가 아래 항목에 해당하여야 합니다.

 

계약갱신거절통지서

 

 

 

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